우방 1차, 청탁·특혜 범위 어디까지 ‘의혹 눈덩이’ - 2 분양가, 광산구청 주택과 분양가 결정후 분양 박병규 기자간담회 제공 자료 문제점 드러나 운남보다 도산 감정가 낮지만 분양가는 높아 제보자, 32평 분양가 1억8천 넘어설 수 없어 최초 입주자 모집공고 당시 택지비 61,089,526원 분양전환 우방 택지비 78,114,080원 산정비 높여 글 싣는 순서 1. 분양가 부풀리기 의혹 2. 분양가 산정 어떻게 이뤄지나? 3. 부적격 가구(세대) 누가 입주? 4. 피해 주민의 생생한 목소리 5. 최근 10년 임대 분양전환 현황 광산저널 기동취재팀 gsjn@daum.net

2024년 11월 24일(일) 16:50

[광산저널] 속보〉 검찰의 광산구청 공동주택사업 담당 공무원의 뇌물수수 혐의로 광산구청 압수수색이 지역사회에 파문을 불러일으키고 있다.

검찰의 강제수사 범위가 광산구청에서 전 광산세무서장 등 점차 넓어지는 가운데 수사의 향방에 촉각이 곤두서고 있다. 특히 광산구청 주택과장이 청탁 대가로 아파트 5가구를 자녀를 포함한 지인 명의로 계약한 사실을 두고 청탁·특혜 범위가 어디까지인지 의혹이 눈덩이처럼 커지고 있다.

광산저널은 두 번째 순서로 분양가 산정 어떻게 이뤄지나? 에 대해서 관련 전문가와 관계자에게 자문하는 등 심층 취재했다.

분양가 관련 추가 제보 내용) 광산구청은 분양가 산정 과정에서 최초 입주자 모집공고 당시 택지비 61,089,526원이 아닌 우방이 제시한 택지비 78,114,080원으로 산정비를 높이 책정. 우방 제시택지비로 상한 가격을 계산해보면 126,844,474원+78,114,080원+11,301,897원 = 216,260,451원으로 현재 분양가와 거의 동일.
216,260,451원–30,228,846원 (감가상각비) = 186,031,605원으로 백번 양보해서 우방이 제시한 택지비로 해도 32평형 분양가는 상한 가격을 초과할 수 없으니 186,031,605원을 넘어설 수 없다는 내용 등 구체적인 제보가 잇따르고 있다.

▲박병규 기자간담회 제공 자료 주목

우선 박병규 광산구청장이 지난 11일 기자간담회를 열고 검찰의 압수수색과 관련해 자체조사 결과를 발표하면서 기자들에게 제공한 자료에 주목할 필요가 있다.

자료에 따르면 2021년 분양 전환한 운남동 우방의 경우 85㎡ 기준 감정가는 2억6천8백, 건설사의 분양신청 가는 2억7백만 원. 도산동 우방 1차는 감정가가 2억4천5백, 분양신청 가는 2억3천5백만 원으로 감정가는 오히려 도산동이 2천 3백 낮은데도 불구하고 분양신청 가는 3천만 원가량 높게 산정됐다.

박 구청장은 운남동의 경우 100% 분양신청 가를 인정했고 도산동의 경우 10%를 깎아 90%를 적용했다고 밝혔다. 하지만 실제 운남동은 2억 7백에 분양됐고 도산동은 2억 1천3백만 원에 분양된 셈이다. 단순히 분양가만 보면 6백만 원의 차이, 분양신청 가를 기준으로 하면 2천 7백만 원이 부풀려졌다는 논리다. 한마디로 분양신청 가를 높게 책정하고 10% 깎는다면 어떤 결과가 나올지 자명하다.

이같이 분양신청 가를 부풀려 90%를 인정한 대목이 건설사에 특혜를 준 것은 아닌지 의심의 여지가 있다. 도산 우방의 경우 분양신청 가와 감정가를 부풀리는 방법으로 분양가를 올렸다면 운남 우방도 크게 다르지 않을 수 있다는 추가적인 의혹 제기가 설득력을 얻을 수밖에 없다. 도산 우방보다 2년 앞서 분양 전환한 선운지구 아파트의 경우 32평형 기준 1억8천3백만 원에 분양했다.

▲ 공공임대 분양전환 관련 법령

공공임대 아파트의 분양전환 관련 법령을 살펴보면 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준을 보면 분양전환가격의 산정에서 나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 공공임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 ‘산정가격’이라 한다)에서 임대 기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정한다)를 뺀 금액을 초과할 수 없다.

▲5년 임대 감가상각은?

우방 1차 아파트는 조성 당시인 2016년을 기준으로 분양가를 정하고 5년 임대 기간 총 60개월의 감가상각비를 빼고 분양해야 한다. 입주 당시인 지난 2016년 1억 8천 5백만 원이었다면 오히려 감가상각비 1천 8백만 원을 뺀 1억 6천 7백만 원 정도 분양하는 것이 타당하다.

분양 관계자는 “60개월의 임대 기간이라면 1천 8백만 원의 감가상각비를 제하고 분양가를 정하는 것이 맞다”고 조언했다. 실제 2020년 분양 전환한 선운지구 A 아파트의 경우 감가상각비를 월 30만 원씩 공제하고 분양가를 결정했다.

▲아파트의 분양가 누가 어떻게 결정

그렇다면 아파트의 분양가는 누가 어떻게 정할까.

결론부터 말하면 광산구청 주택과에서 분양가를 결정하며 분양가 결정을 위해서 임대 기간이 끝나면 건설사가 담당 구청에 분양을 위한 공급가 신청한다. 이때 건설사는 건설원가 즉 건설 당시 분양 예정가격에서 감가상각비를 뺀 금액을 제출한다.

담당 구청에서는 건설사가 제출한 자료를 근거로 감정평가사를 고용해 분양전환 아파트의 분양가에 대한 감정평가를 의뢰한다. 구청에서는 50개 정도의 감정평가에서 무작위 방식으로 2곳의 업체를 선정한다고 밝혔지만, A 감정평가사의 말에 따르면 광산구청은 5개 구청 중 유일하게 무작위 방식이 아닌 협회에 의뢰하는 것으로 알려져 있다.

따라서 감정평가는 건설사와 구청의 요구와 로비로 오염될 가능성이 제기되는 대목이다. 검찰 수사와 별개로 광산구 주민을 위한 광산구 행정이 이뤄져야 하지만, 전혀 그렇지 못하다는 비난이 쇄도하고 있는 이유다.